租金贷你知道吗？租房用贷款好吗？今天我们就从CFA金融分析师角度给你分析一下它的不好。

近日，网上流传一份深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的通知。该通知称，近日发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件。

文中表示，在处置过程中，我委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款，提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月偿还金融机构贷款，存在较大的涉稳风险。


请你们高度重视，尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓，及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

让CFA金融分析师给你说说其中的情况，其实这种住房租赁企业普遍存在“高进低出”和“长收短付”的现象，所谓“高进低出”是指租赁企业支付给房东的租金高于收取租客的租金，以高于市场价拿房，通过租赁协议从业主手中获得零散房源，统一改造装修后转手出租，从中赚取房租差价与管理费、增值业务收入等，“长收短付”是指收取租客租金周期长于给付租客租金周期，一次性收取租客半年或一年租金，（如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客为了省钱，往往选择半年租甚至一年租）。向房东付款方则是按月付租金或按季度付租金，可以赚取一个时间差。

所谓“租金贷”，是指蛋壳公寓与金融机构合作，以贷款的形式，从金融机构一次性拿到合同内的租金，租客则将每个月的租金交给金融机构，偿还贷款本息。

其实这种租金贷就是一种融资方式，就曾通过ABS的方式来融资。近期发行的“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，分为优先级和次级两类资产支持证券。

就是住房租赁企业与证券公司合作，由证券公司作为资产支持计划的发行人，将租客的租金作为应收账款，汇成一个资产池，然后以该资产池所产生的现金流为基础来发行的产品，主要是偿还的本金和支付的利息。

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与CFA考试中的ABS资产证券化产品及其相似，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场产品来募集资金的一种项目融资方式。

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